주택담보대출 계산기

주택담보대출(모기지, Mortgage)은 주택을 담보로 금융기관에서 자금을 빌리는 대출입니다. 주택 매매 시 자기자금이 부족한 경우 활용하며, 대출 한도는 주택 가격 대비 비율(LTV)과 소득 대비 상환 부담(DSR)으로 정해집니다. LTV(Loan-to-Value ratio)는 주택 가격 대비 대출금의 비율입니다. 2025년 10·15 대책 이후 서울 전역과 경기 일부가 규제지역으로 지정되면서 규제지역 무주택자의 LTV는 40%, 비규제지역은 70%가 기본입니다. 수도권·규제지역의 생애최초 구입자는 70%까지 가능하지만, 같은 지역에서 주택 구입 목적 주담대는 주택 시가에 따라 최대 6억원(15억원 이하)·4억원(15억~25억원)·2억원(25억원 초과)으로 한도가 따로 묶여 있습니다. 예를 들어 규제지역 12억원 아파트를 무주택자가 살 때 LTV 40%면 4.8억원까지, 비규제지역 5억원 주택이면 LTV 70%로 3.5억원까지 가능합니다. DSR(Debt Service Ratio)은 연 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율로, 은행권 40%·비은행권 50% 이내여야 합니다. 여기에 스트레스 DSR이 더해집니다. 향후 금리 상승 가능성을 가산금리로 미리 반영해 DSR을 계산하는 제도로, 수도권·규제지역 주담대는 가산금리 하한이 3%입니다. 금리가 자주 바뀌는 변동형일수록 가산 폭이 크게 반영되므로, 같은 소득이라도 변동형을 고르면 한도가 눈에 띄게 줄어듭니다. 금리 환경도 바뀌었습니다. 한국은행은 2026년 7월과 8월 기준금리를 두 차례 올려 연 3.00%가 됐고, 2026년 8월 은행 주담대 신규 금리는 평균 연 4.66%로 2022년 11월 이후 가장 높습니다. 고정형(4.88%)이 변동형(4.53%)보다 0.35%p 높지만, 금리 상승기에는 고정금리가 향후 부담을 묶어 두는 효과가 있습니다. 정책 모기지도 '무조건 싸다'는 공식이 깨졌습니다. 한국주택금융공사 보금자리론의 2026년 10월 금리는 30년 만기 연 5.10%로 은행 평균보다 높고, 우대금리(최대 1%p)를 받아야 연 4%대 초반으로 내려갑니다. 보금자리론의 강점은 금리 수준보다 최장 50년까지 금리를 고정하고 스트레스 DSR 부담이 적다는 데 있으므로, 우대 조건을 먼저 확인한 뒤 은행 상품과 총 이자를 비교하세요. 무주택 서민용 디딤돌·신생아 특례 대출은 주택도시기금이 운영하며 소득·주택가격 요건이 따로 있습니다. 상환 방식은 원리금균등과 원금균등이 있습니다. 3억원·연 4.5%·30년 기준 원리금균등은 매월 약 152만원, 총 이자 약 2.47억원이고, 원금균등은 첫 달 약 196만원에서 마지막 달 약 84만원으로 줄며 총 이자 약 2.03억원으로 약 4,400만원 적습니다. 대신 초기 부담이 크므로 소득 안정성을 기준으로 고르세요.