주택담보대출 계산기

주택담보대출(모기지, Mortgage)은 주택을 담보로 금융기관에서 자금을 빌리는 대출입니다. 주택 매매 시 자기자금이 부족한 경우 활용하며, 대출 한도는 주택 가격 대비 비율(LTV)로 정해집니다. LTV(Loan-to-Value ratio)는 주택 가격 대비 대출금의 비율로, 규제지역에 따라 40~70%까지 제한됩니다. 예를 들어 LTV 60%이면 5억 원 주택에 최대 3억 원까지 대출받을 수 있습니다. DSR(Debt Service Ratio) 규제도 중요합니다. 연 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율이 40~50% 이내여야 합니다. 따라서 소득에 따라 실제 대출 가능 금액이 LTV 한도보다 적을 수 있습니다. 상환 방식은 원리금균등상환과 원금균등상환이 있으며, 금리는 고정금리, 변동금리, 혼합금리 중 선택할 수 있습니다. 2026년 주택담보대출 환경의 핵심 변수는 한국은행 기준금리 3.00%(2026-05 기준 동결)와 스트레스 DSR 제도입니다. 2024년 9월부터 본격 시행된 스트레스 DSR은 변동·혼합형 대출 신청 시 향후 금리 인상 가능성을 가산금리(1.5~2.0%p)로 미리 반영해 DSR을 재계산하므로, 실제 대출 한도가 기존 DSR 기준 대비 10~20% 줄어듭니다. 고정금리 5년 상품(또는 혼합형 5년 고정)은 가산금리 적용이 완화되어 한도 확보 측면에서 유리합니다. 정책 모기지(보금자리론·디딤돌·내집마련 디딤돌·신생아 특례)는 한국주택금융공사(HF, https://www.hf.go.kr)에서 운영하며, 부부합산 연소득 7,000만원 이하(신혼·다자녀 9,500만원 이하), 주택가격 9억원 이하(수도권), 6억원 이하(비수도권) 조건 충족 시 연 3.0~4.5% 수준의 고정금리로 30년까지 대출이 가능합니다. 일반 시중은행 변동금리(연 4.0~5.5%)보다 1~2%p 낮아 5억 대출 30년 기준 총 이자 차이가 1억원 이상 발생하므로 자격 검토가 필수입니다. 2026년 5월 현재 신생아 특례 대출은 출생 2년 이내 자녀가 있는 부부에게 최저 연 1.6~3.3% 우대금리를 제공해 가장 유리한 조건입니다. 상환 방식 선택도 중요합니다. 원리금균등상환은 매월 동일 금액(원금+이자)을 납부해 가계 예산 계획이 쉽지만 초기 이자 비중이 큽니다. 원금균등상환은 매월 원금을 일정하게 갚고 이자는 잔액에 따라 줄어들어 총 이자가 적지만 초기 부담이 큽니다. 예컨대 3억원·연 4.0%·30년 대출 시 원리금균등은 매월 143만원, 총 이자 2.15억원. 원금균등은 첫 달 183만원에서 마지막 84만원으로 감소, 총 이자 1.81억원으로 약 3,400만원 절감되지만 초기 5년 부담이 크므로 소득 안정성이 핵심 판단 기준입니다.