투자 수익률은 어떻게 설정하나요?

본인이 실제로 실현할 수 있는 수익률을 넣어야 합니다. 그 돈을 정기예금에 둘 사람이라면 예금 금리를, 이미 투자로 굴리고 있는 사람이라면 그 수익률을 쓰는 것이 맞습니다. 여기서 흔한 실수가 기대수익률을 지나치게 높게 잡는 것입니다. 수익률을 높일수록 전세의 기회비용이 커져 월세가 유리하다는 결론이 자동으로 나오기 때문입니다. 실제로 그 수익을 꾸준히 낼 수 있는지 자문해 보고, 확신이 없다면 정기예금 금리를 넣어 보수적으로 보는 편이 안전합니다.

전세가 항상 유리한 건 아닌가요?

아닙니다. 전세가 유리하다는 통념은 전환율이 시중 금리보다 높던 시기의 경험에서 나온 것입니다. 보증금이 크고 자금 운용 수익률이 높을수록 전세의 기회비용이 커져 월세가 유리해집니다. 전세대출 금리가 자금 운용 수익률보다 높으면 대출 비중이 클수록 전세 비용이 빠르게 올라갑니다. 3억 중 2억을 연 4%로 빌린 사례에서는 2년 비용이 2,300만원으로, 대출 없는 전세(2,100만원)보다 오히려 비쌌습니다. 숫자를 넣어 보기 전에는 어느 쪽이 싼지 단정할 수 없습니다.

전세 보증금 반환 위험은 반영되나요?

반영하지 않습니다. 이 계산기는 순수한 비용 비교만 합니다. 그런데 실제 의사결정에서는 이 위험이 비용 차이보다 클 수 있습니다. 보증금 3억을 떼이면 앞서 계산한 210만원의 비용 차이는 의미가 없어집니다. 전세를 택한다면 등기부등본으로 선순위 근저당을 확인하고, 확정일자와 전입신고를 잔금일에 맞춰 처리하고, 전세보증금반환보증에 가입하는 것이 기본입니다. 보증료는 연 0.1~0.2% 수준이라 비용 비교에 넣으면 전세 쪽 부담이 조금 더 올라갑니다.

전세와 월세 중 어떤 기준으로 판단해야 하나요?

세 가지를 차례로 봅니다. 첫째, 숫자입니다. 보증금의 기회비용과 대출이자를 합한 전세 비용이 월세 총비용보다 큰지 작은지 계산합니다. 둘째, 자금의 성격입니다. 보증금으로 넣을 돈이 곧 다른 곳에 필요한 돈이라면 묶어 두기 어렵습니다. 셋째, 위험입니다. 보증금이 클수록 미반환 위험의 절대 크기가 커집니다. 숫자상 전세가 조금 싸더라도 위험을 감안하면 월세가 나은 경우가 있고, 반대로 안정적으로 오래 거주할 계획이라면 이사 비용과 중개보수를 아끼는 전세가 유리해집니다.

반전세란 무엇인가요?

전세보다 낮은 보증금에 월세를 함께 내는 중간 형태입니다. 전세금 전액을 마련하기 어렵거나, 보증금을 줄여 일부를 다른 데 쓰고 싶을 때 선택합니다. 판단 기준은 단순합니다. 보증금을 1억 줄이는 대가로 붙는 연간 월세 증가액이 그 1억으로 벌 수 있는 금액보다 크면 보증금을 유지하는 편이 낫고, 작으면 줄이는 편이 낫습니다. 전환율 4.5%라면 보증금 1억당 연 450만원이 붙는 셈이니, 본인의 자금 운용 수익률이 4.5%를 넘는지가 갈림길입니다.

거주 기간이 길어지면 결과가 달라지나요?

비용 차이의 절대 금액이 기간에 비례해 커집니다. 이 계산기는 기회비용과 이자를 단리로 쌓으므로 2년간 210만원 차이였다면 4년이면 420만원, 10년이면 1,050만원으로 벌어집니다. 다만 현실에서는 갱신할 때마다 임대료가 오르고(갱신청구권 행사 시 5% 이내), 이사할 때는 중개보수와 이사비가 다시 듭니다. 오래 살 계획이라면 이사에 드는 고정비가 줄어드는 만큼 전세가 상대적으로 유리해지는 면도 있어, 기간을 여러 값으로 바꿔 가며 비교해 보는 것이 좋습니다.

이 계산기가 반영하지 않는 것은 무엇인가요?

보증금 미반환 위험과 전세보증보험료, 중개보수와 이사비, 관리비 차이, 갱신 시 임대료 인상, 월세 세액공제(총급여 요건 충족 시 월세액의 일정 비율)를 반영하지 않습니다. 또 기회비용과 이자를 단리로 계산하므로 기간이 길면 복리로 볼 때보다 전세 비용이 다소 작게 나옵니다. 월세 세액공제는 월세 쪽 실질 부담을 낮추는 방향이라 결과를 뒤집을 수도 있으니, 공제 대상이라면 따로 계산해 반영하세요.

전세 vs 월세 비교 계산기 - 무료 온라인 계산

전세 vs 월세 비교란?

전세와 월세 중 어느 쪽이 유리한지는 월세 금액만으로 판단할 수 없습니다. 전세는 매달 나가는 돈이 없어 싸 보이지만, 큰 보증금이 묶이면서 그 돈을 다른 곳에 넣었으면 벌었을 수익을 포기하게 됩니다. 이것이 기회비용이고, 전세의 진짜 비용입니다. 예를 들어 보증금 3억원을 연 3.5%로 굴릴 수 있다면 연 1,050만원, 2년이면 2,100만원의 기회비용이 발생합니다. 같은 집을 보증금 3천만원에 월세 70만원으로 산다면 2년간 월세 1,680만원에 보증금 기회비용 210만원을 더해 1,890만원입니다. 이 경우에는 월세가 210만원 저렴합니다. 매달 돈이 나가는 쪽이 오히려 싼 것입니다. 전세대출을 끼면 계산이 또 달라집니다. 3억 중 2억을 연 4%로 빌리면 자기자금 1억의 기회비용 700만원에 대출이자 1,600만원이 더해져 2년 비용이 2,300만원으로 올라갑니다. 대출금리가 자금 운용 수익률보다 높으면 빌릴수록 전세가 비싸지는 구조입니다. 결국 판단을 가르는 것은 **본인이 돈을 얼마에 굴릴 수 있는가**입니다. 이 수익률이 높을수록 보증금을 묶어 두는 전세가 불리해지고, 낮을수록 전세가 유리해집니다. 이 계산기는 전세의 기회비용과 대출이자, 월세의 임대료 총액과 보증금 기회비용을 거주 기간만큼 쌓아 두 방식의 실질 비용을 나란히 비교합니다.

비교 계산 공식

전세 비용 = (전세금 - 대출금) × 투자수익률 × 기간 + 대출금 × 대출금리 × 기간
월세 비용 = 월세 × 12 × 기간 + 월세보증금 × 투자수익률 × 기간

전세 비용은 자기자금의 기회비용과 대출이자의 합이며, 월세 비용은 월 임대료 합계와 보증금 기회비용의 합입니다. 두 비용을 비교하여 더 적은 쪽이 경제적으로 유리합니다.

사용 방법

1
전세 보증금과 월세 보증금, 월세를 입력하세요.
2
거주 예정 기간(년)을 입력하세요.
3
투자 수익률(기회비용)을 설정하세요 (기본 3.5%).
4
전세대출이 있다면 대출 금액과 금리를 입력하세요.
5
'비교하기'를 클릭하면 전세와 월세의 총 비용과 판정 결과를 확인할 수 있습니다.

계산 예시

전세 3억 vs 보증금 3천만+월세 70만

전세 3억(대출 없음, 투자수익률 3.5%)의 2년 기회비용은 2,100만 원입니다. 월세(보증금 3천만+월세 70만)의 2년 비용은 월세 1,680만 원 + 보증금 기회비용 210만 원 = 1,890만 원으로 월세가 약 210만 원 유리합니다.

전세대출 활용 시

전세 3억 중 2억을 연 4%로 대출받으면, 자기자금 1억의 기회비용(700만) + 대출이자(1,600만) = 2,300만 원. 전세대출 비중이 크면 전세 비용이 올라갑니다.

전세 vs 월세 비교 계산기

전세 vs 월세 비교 핵심 팩트

전세 vs 월세 비교란?

비교 계산 공식

사용 방법

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