생애 첫 주택 감면 조건은 무엇인가요?

취득 당시 가액이 12억원 이하인 주택을 유상거래로 취득하고, 취득일 현재 본인과 배우자가 모두 무주택이며, 본인이 거주할 목적이어야 합니다. 요건을 갖추면 취득세에서 200만원을 공제하고 산출세액이 200만원 이하면 전액 면제됩니다. 2억원짜리 주택이면 취득세가 200만원이라 한 푼도 내지 않습니다. 소형 공동주택 등 일부 유형은 300만원 기준이 적용되기도 합니다. 2028년 12월 31일까지 적용되는 한시 제도입니다.

감면받은 뒤 집을 팔면 어떻게 되나요?

취득일부터 3년 안에 매각하거나 증여하면, 또는 임대 등 다른 용도로 사용하면 감면받은 취득세를 추징당합니다. 실거주 목적이라는 감면 요건을 지키지 않은 것으로 보기 때문입니다. 직장 이전이나 질병 같은 부득이한 사유가 인정되는 경우가 있으므로 3년 안에 처분해야 할 사정이 생겼다면 관할 지자체 세무과에 먼저 문의하는 편이 안전합니다. 추징 시에는 감면세액에 가산세가 더해질 수 있습니다.

지방교육세와 농어촌특별세는 왜 계산 기준이 다른가요?

근거 법령이 다르기 때문입니다. 지방교육세는 지방세법 제151조에 따라 취득세율을 기준으로 산출하므로 일반 구간에서는 취득세액의 10%가 되고, 다주택 중과 구간에서는 별도 규정으로 취득가액의 0.4%가 고정 적용됩니다. 농어촌특별세는 농어촌특별세법에 따라 표준세율 2%로 산출한 취득세액의 10%, 곧 취득가액의 0.2%가 기본입니다. 그래서 취득세율이 1%든 3%든 농특세는 0.2%로 같습니다.

전용면적 85㎡가 왜 기준인가요?

농어촌특별세법 시행령이 국민주택규모(주거전용 85㎡) 이하 주택을 '서민주택'으로 보아 농어촌특별세를 부과하지 않기 때문입니다. 일정 규모 이하의 주택에는 조세 부담을 덜어 준다는 취지입니다. 실무적으로 영향이 큽니다. 5억원 주택을 사면 85㎡ 이하일 때 총 550만원, 85㎡를 넘으면 농특세 100만원이 붙어 650만원이 됩니다. 계약 전에 등기부나 분양 자료에서 전용면적을 정확히 확인하세요.

취득세는 언제까지 내야 하나요?

부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 취득일은 통상 잔금 지급일과 등기일 중 빠른 날로 봅니다. 기한을 넘기면 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙는데, 납부지연가산세는 날짜에 비례해 계속 늘어나므로 늦었더라도 빨리 신고하는 편이 부담이 적습니다. 등기를 하려면 취득세 납부 영수증이 필요하므로 실무에서는 잔금일에 맞춰 처리하는 것이 일반적입니다.

보유 주택 수는 무엇을 기준으로 세나요?

취득 시점에 이미 보유하고 있던 주택 수를 셉니다. 새로 사는 집은 포함하지 않습니다. 중요한 것은 분양권과 입주권, 주거용 오피스텔도 주택 수에 들어간다는 점입니다. 무주택이라 생각했는데 분양권이 있어 중과 대상이 되는 경우가 실제로 자주 생깁니다. 세대를 기준으로 판단하므로 배우자와 같은 세대의 직계존비속이 보유한 주택도 합산됩니다. 일시적 2주택처럼 예외를 인정하는 특례가 있으나 이 계산기는 반영하지 않습니다.

증여로 취득하면 세율이 다른가요?

다릅니다. 이 계산기는 매매 같은 유상거래를 전제로 합니다. 무상취득(증여)은 별도의 세율 체계를 따르고, 조정대상지역 내 일정 가액 이상 주택을 증여받으면 중과되기도 합니다. 상속으로 취득하는 경우도 세율이 다릅니다. 생애최초 감면 역시 유상거래에만 적용되며 부담부증여는 제외됩니다. 증여나 상속으로 취득한다면 이 계산기 결과를 그대로 쓰지 말고 위택스나 관할 지자체에서 확인하세요.

취득세 외에 어떤 비용이 더 드나요?

중개보수, 법무사 수수료와 등기 비용, 인지세, 국민주택채권 매입에 따른 손실이 붙습니다. 5억원 아파트라면 중개보수만 최대 200만원(0.4%)에 부가세가 더해집니다. 주택담보대출을 받으면 인지세와 감정평가 비용도 생깁니다. 취득세와 이 부대비용을 합치면 매매가의 2~3% 안팎이 필요하므로 자금 계획을 세울 때 반드시 함께 잡아야 합니다.

이 계산기가 반영하지 않는 것은 무엇인가요?

조정대상지역 내 무상취득 중과, 고급주택 추가 중과(중과세율에 8%p 가산), 신혼부부·출산가구 감면, 일시적 2주택 특례, 상속·증여 취득의 별도 세율, 오피스텔의 주택 수 산입 판정을 반영하지 않습니다. 또 생애최초 감면을 취득세 본세에만 적용하고 농어촌특별세법상 감면세액에 대한 농특세는 계산하지 않는데, 이는 세금을 크게 잡는 보수적 처리입니다. 정확한 세액은 위택스나 관할 지자체 세무과에서 확인하세요.

6억원과 9억원 사이 주택의 취득세율은 몇 %인가요?

하나로 정해진 값이 없습니다. 지방세법 제11조 제1항 제8호 나목이 **산식**으로 정하기 때문입니다. `세율(%) = 취득당시가액 × 2 ÷ 3억원 − 3` 이며 소수점 넷째 자리까지 계산합니다. 6억원을 넣으면 1%, 9억원을 넣으면 3%가 나와 앞뒤 구간과 매끄럽게 이어집니다. 7억원은 1.6667%, 7억 5천만원은 2%, 8억원은 2.3333%입니다. 이 구간을 2% 단일로 알고 계신 경우가 많은데, 2%가 맞는 지점은 **7억 5천만원 하나뿐**입니다. 6억원대 주택이라면 2%로 계산했을 때 실제보다 수백만원이 부풀려지고, 8억원대라면 반대로 적게 잡힙니다. 이 계산기는 산식을 그대로 적용합니다.

취득세 계산기

부동산 매매가를 입력하여 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세를 계산합니다.

마지막 업데이트: 2026년 8월 11일

취득세 핵심 팩트

주택 취득세율 (1주택): 6억 이하 **1%** · 6~9억 **산식(1~3%)** · 9억 초과 **3%**
6~9억 구간은 산식이다: 세율(%) = **취득가액 × 2 ÷ 3억원 − 3**. 7억 1.6667% · 7.5억 2% · 8억 2.3333%
다주택 중과: 2주택 **8%** · 3주택 이상 **12%**
토지·상가: **4%**
생애최초 감면: 12억 이하 주택을 무주택·실거주 목적으로 취득 시 취득세에서 **200만원 공제**(산출세액 200만원 이하면 전액 면제). 일몰 **2028-12-31**
감면 추징: 취득일부터 **3년 내** 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하면 추징
지방교육세: 일반 구간 취득세액의 **10%** · 다주택 중과 구간 취득가액의 **0.4% 고정**
농어촌특별세: 취득가액의 **0.2%**(2주택 0.6% · 3주택+ 1.0%). **주거전용 85㎡ 이하 주택은 비과세**
실효세율 실측: 5억·1주택·84㎡ **1.1%** · 10억·1주택·100㎡ **3.5%** · 5억·2주택·100㎡ **9%** · 5억·3주택·100㎡ **13.4%**
미반영: 조정대상지역 무상취득 중과, 고급주택 추가 중과, 신혼부부·출산가구 감면, 일시적 2주택 특례, 감면세액에 대한 농특세는 **반영하지 않는다**

취득세란?

취득세는 부동산이나 차량 같은 재산을 취득할 때 내는 지방세입니다. 주택을 사면 취득세 하나만 내는 것이 아니라 **지방교육세와 농어촌특별세가 함께** 붙으므로, 실제 부담은 취득세율보다 큽니다. 주택 유상거래의 취득세율은 보유 주택 수와 가격으로 정해집니다. 1주택이면 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%입니다. **6억원 초과 9억원 이하 구간은 단일 세율이 아니라 산식**(`취득가액 × 2 ÷ 3억원 − 3`, 단위 %)으로 정해져 6억원에서 1%, 9억원에서 3%까지 가격에 비례해 올라갑니다. 예를 들어 7억원이면 1.6667%, 8억원이면 2.3333%입니다. 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%로 중과되고, 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%로 중과됩니다. 토지와 상가는 4%입니다. 지방교육세는 일반 구간에서 취득세액의 10%(세율 기준 0.1~0.3%)이고, 다주택 중과 구간에서는 취득가액의 0.4% 고정입니다. 농어촌특별세는 취득가액의 0.2%(중과 시 0.6%·1.0%)인데, **주거전용면적 85㎡ 이하 주택은 비과세**입니다. 전용 84㎡ 아파트를 사는 대부분의 가구에는 농특세가 붙지 않습니다. 생애 첫 주택이라면 감면이 있습니다. 지방세특례제한법 제36조의3은 취득 당시 가액 12억원 이하 주택을 무주택 상태에서 실거주 목적으로 사면 **취득세에서 200만원을 공제**하고, 산출세액이 200만원 이하면 전액 면제하도록 정합니다. 2028년 12월 31일까지 적용되며, 취득일부터 3년 안에 팔거나 다른 용도로 쓰면 감면분을 추징합니다. 5억원 전용 84㎡ 아파트를 예로 들면, 1주택자는 취득세 500만원에 지방교육세 50만원을 더해 550만원(실효 1.1%)이고, 생애최초라면 200만원이 공제되어 350만원(0.7%)이 됩니다. 같은 집을 2주택자가 사면 4,200만원(8.4%)으로 뛰어 차이가 큽니다.

취득세 공식

총 세금 = 취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세

취득세 = 취득가액 × 세율 − 생애최초 감면(최대 200만원)
지방교육세 = 일반 구간 취득세액 × 10% / 중과 구간 취득가액 × 0.4%
농어촌특별세 = 취득가액 × 0.2%(중과 0.6%·1.0%), 85㎡ 이하 주택은 0

세율은 보유 주택 수와 가격, 부동산 유형에 따라 1~12%까지 갈립니다. 지방교육세와 농어촌특별세는 계산 기준이 서로 다릅니다. 지방교육세는 일반 구간에서 취득세액에 비례하지만 중과 구간에서는 취득가액의 0.4%로 고정되고, 농어촌특별세는 언제나 취득가액 기준이며 85㎡ 이하 주택에는 붙지 않습니다. 생애최초 감면은 취득세 본세에서만 빼고 나머지 두 세목은 감면 전 기준으로 계산합니다.

사용 방법

1
매매가를 입력하세요. 실제 거래가액 기준입니다.
2
부동산 유형을 고르세요. 아파트·주택은 보유 주택 수에 따라 세율이 갈리고, 토지·상가는 4%입니다.
3
보유 주택 수를 입력하세요. 취득 후가 아니라 **취득 시점에 이미 보유한** 주택 수입니다.
4
전용면적을 입력하세요. 85㎡ 이하면 농어촌특별세가 비과세됩니다.
5
본인과 배우자가 모두 무주택이고 실거주 목적이라면 '생애 첫 주택'을 '예'로 선택하세요.

주택 취득세 통합 세율표 (유상거래)

출처: 지방세법 §11·§151, 농어촌특별세법 시행령 §4⑤, 서울시 ETAX 지방세 미리계산. 확인일 2026-08-06. 세 세목의 계산 기준이 서로 다릅니다.

구분	취득세	지방교육세	농어촌특별세	실효세율 (85㎡ 이하)
1주택 · 6억 이하	1%	취득세의 10%	비과세 (85㎡ 이하)	1.1%
1주택 · 6~9억	산식 1~3%	취득세의 10%	비과세 (85㎡ 이하)	1.1~3.3%
1주택 · 9억 초과	3%	취득세의 10%	비과세 (85㎡ 이하)	3.3%
2주택 중과	8%	취득가액의 0.4%	취득가액의 0.6%	8.4%
3주택 이상 중과	12%	취득가액의 0.4%	취득가액의 1.0%	12.4%
토지·상가	4%	취득세의 10%	취득가액의 0.2%	4.6%

* **6~9억 구간은 단일 세율이 아닙니다.** 지방세법 §11①8 나목이 `취득가액 × 2 ÷ 3억원 − 3`(단위 %) 산식으로 정하며 소수점 넷째 자리까지 계산합니다. 7억이면 1.6667%, 8억이면 2.3333%입니다. 농어촌특별세는 주거전용 85㎡를 넘으면 취득가액의 0.2%(중과 0.6%·1.0%)가 붙습니다. 표의 실효세율은 85㎡ 이하 기준이며, 85㎡ 초과 1주택이면 여기에 0.2%p가 더해집니다. 토지·상가는 면적과 무관하게 부과됩니다.

생애최초 주택 취득세 감면

출처: 지방세특례제한법 §36의3. 확인일 2026-08-06. 일몰 2028-12-31.

항목	내용
대상	취득 당시 가액 12억원 이하 주택, 유상거래(부담부증여 제외)
요건	취득일 현재 본인·배우자 무주택 + 본인 거주 목적
감면액	취득세에서 200만원 공제
전액 면제	산출세액이 200만원 이하이면 취득세 0원
추징	취득일부터 3년 내 매각·증여하거나 다른 용도로 사용 시

* 감면은 취득세 본세에만 적용되며 지방교육세·농어촌특별세는 감면 전 기준으로 계산합니다. 5억원 84㎡ 주택이면 총 550만원 → 350만원, 2억원 주택이면 취득세가 전액 면제되어 지방교육세 20만원만 남습니다.

계산 예시

1주택자가 5억원 84㎡ 아파트 구입

취득세 500만원(1%) + 지방교육세 50만원(취득세의 10%)이고, 전용 85㎡ 이하라 농어촌특별세는 없습니다. 총 550만원으로 실효세율 1.1%입니다.

생애 첫 주택으로 같은 집을 구입

12억원 이하 주택을 무주택 상태에서 실거주 목적으로 사는 것이므로 취득세 500만원에서 200만원이 공제되어 300만원이 됩니다. 지방교육세 50만원은 그대로라 총 350만원, 실효세율 0.7%입니다.

2억원 소형 주택을 생애 첫 주택으로 구입

취득세는 2억 × 1% = 200만원인데 산출세액이 감면 한도와 같아 **전액 면제**됩니다. 지방교육세 20만원만 내면 되어 총 20만원, 실효세율 0.1%입니다.

2주택자가 5억원 100㎡ 아파트 구입

중과세율 8%가 적용되어 취득세 4,000만원, 지방교육세 200만원(취득가액의 0.4%), 농어촌특별세 300만원(0.6%)으로 총 4,500만원입니다. 실효세율 9%로 1주택자(1.1%)의 여덟 배가 넘습니다.

자주 묻는 질문

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이 계산의 근거

세율·공제 한도·요금 단가는 법령·고시·집행기관 공식 자료를 출처로 확인해 반영하며, 각 값의 출처와 확인 날짜를 코드에 기록합니다.
계산 로직에는 자동 테스트를 붙입니다. 기대값은 계산기 출력이 아니라 법 조문·요금표에서 독립적으로 다시 계산해 대조합니다.
취득세 계산기가 반영하지 않은 항목은 위 자주 묻는 질문에 명시했습니다. 결과는 참고용이며 신고·계약 등 확정이 필요한 사안은 해당 기관의 확인을 받으시기 바랍니다.
운영 주체·출처 인정 기준·정정 절차와 실제 정정 이력은 편집 정책에서 확인하실 수 있습니다. 오류를 발견하시면 알려 주세요.

취득세 계산기

부동산 매매가를 입력하여 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세를 계산합니다.

마지막 업데이트: 2026년 8월 11일

취득세 핵심 팩트

주택 취득세율 (1주택): 6억 이하 **1%** · 6~9억 **산식(1~3%)** · 9억 초과 **3%**
6~9억 구간은 산식이다: 세율(%) = **취득가액 × 2 ÷ 3억원 − 3**. 7억 1.6667% · 7.5억 2% · 8억 2.3333%
다주택 중과: 2주택 **8%** · 3주택 이상 **12%**
토지·상가: **4%**
생애최초 감면: 12억 이하 주택을 무주택·실거주 목적으로 취득 시 취득세에서 **200만원 공제**(산출세액 200만원 이하면 전액 면제). 일몰 **2028-12-31**
감면 추징: 취득일부터 **3년 내** 매각·증여하거나 다른 용도로 사용하면 추징
지방교육세: 일반 구간 취득세액의 **10%** · 다주택 중과 구간 취득가액의 **0.4% 고정**
농어촌특별세: 취득가액의 **0.2%**(2주택 0.6% · 3주택+ 1.0%). **주거전용 85㎡ 이하 주택은 비과세**
실효세율 실측: 5억·1주택·84㎡ **1.1%** · 10억·1주택·100㎡ **3.5%** · 5억·2주택·100㎡ **9%** · 5억·3주택·100㎡ **13.4%**
미반영: 조정대상지역 무상취득 중과, 고급주택 추가 중과, 신혼부부·출산가구 감면, 일시적 2주택 특례, 감면세액에 대한 농특세는 **반영하지 않는다**

취득세란?

취득세 공식

총 세금 = 취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세

취득세 = 취득가액 × 세율 − 생애최초 감면(최대 200만원)
지방교육세 = 일반 구간 취득세액 × 10% / 중과 구간 취득가액 × 0.4%
농어촌특별세 = 취득가액 × 0.2%(중과 0.6%·1.0%), 85㎡ 이하 주택은 0

사용 방법

1
매매가를 입력하세요. 실제 거래가액 기준입니다.
2
부동산 유형을 고르세요. 아파트·주택은 보유 주택 수에 따라 세율이 갈리고, 토지·상가는 4%입니다.
3
보유 주택 수를 입력하세요. 취득 후가 아니라 **취득 시점에 이미 보유한** 주택 수입니다.
4
전용면적을 입력하세요. 85㎡ 이하면 농어촌특별세가 비과세됩니다.
5
본인과 배우자가 모두 무주택이고 실거주 목적이라면 '생애 첫 주택'을 '예'로 선택하세요.

주택 취득세 통합 세율표 (유상거래)

출처: 지방세법 §11·§151, 농어촌특별세법 시행령 §4⑤, 서울시 ETAX 지방세 미리계산. 확인일 2026-08-06. 세 세목의 계산 기준이 서로 다릅니다.

구분	취득세	지방교육세	농어촌특별세	실효세율 (85㎡ 이하)
1주택 · 6억 이하	1%	취득세의 10%	비과세 (85㎡ 이하)	1.1%
1주택 · 6~9억	산식 1~3%	취득세의 10%	비과세 (85㎡ 이하)	1.1~3.3%
1주택 · 9억 초과	3%	취득세의 10%	비과세 (85㎡ 이하)	3.3%
2주택 중과	8%	취득가액의 0.4%	취득가액의 0.6%	8.4%
3주택 이상 중과	12%	취득가액의 0.4%	취득가액의 1.0%	12.4%
토지·상가	4%	취득세의 10%	취득가액의 0.2%	4.6%

생애최초 주택 취득세 감면

출처: 지방세특례제한법 §36의3. 확인일 2026-08-06. 일몰 2028-12-31.

항목	내용
대상	취득 당시 가액 12억원 이하 주택, 유상거래(부담부증여 제외)
요건	취득일 현재 본인·배우자 무주택 + 본인 거주 목적
감면액	취득세에서 200만원 공제
전액 면제	산출세액이 200만원 이하이면 취득세 0원
추징	취득일부터 3년 내 매각·증여하거나 다른 용도로 사용 시

계산 예시

1주택자가 5억원 84㎡ 아파트 구입

취득세 500만원(1%) + 지방교육세 50만원(취득세의 10%)이고, 전용 85㎡ 이하라 농어촌특별세는 없습니다. 총 550만원으로 실효세율 1.1%입니다.

생애 첫 주택으로 같은 집을 구입

2억원 소형 주택을 생애 첫 주택으로 구입

취득세는 2억 × 1% = 200만원인데 산출세액이 감면 한도와 같아 **전액 면제**됩니다. 지방교육세 20만원만 내면 되어 총 20만원, 실효세율 0.1%입니다.

2주택자가 5억원 100㎡ 아파트 구입

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세율·공제 한도·요금 단가는 법령·고시·집행기관 공식 자료를 출처로 확인해 반영하며, 각 값의 출처와 확인 날짜를 코드에 기록합니다.
계산 로직에는 자동 테스트를 붙입니다. 기대값은 계산기 출력이 아니라 법 조문·요금표에서 독립적으로 다시 계산해 대조합니다.
취득세 계산기가 반영하지 않은 항목은 위 자주 묻는 질문에 명시했습니다. 결과는 참고용이며 신고·계약 등 확정이 필요한 사안은 해당 기관의 확인을 받으시기 바랍니다.
운영 주체·출처 인정 기준·정정 절차와 실제 정정 이력은 편집 정책에서 확인하실 수 있습니다. 오류를 발견하시면 알려 주세요.

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