재건축 초과이익 부담금 계산기
재건축 사업의 초과이익에 대한 부담금을 구간별 누진세율로 계산하세요.
Almighty Calculator
재건축 초과이익 부담금 계산기
https://almightycalc.com/kr/real-estate/reconstruction-charge
계산 결과는 참고용이며, 실제 금액과 차이가 있을 수 있습니다.
2026년 기준 계산 결과입니다.
재건축 부담금 핵심 팩트
- 면제금액
- 조합원 1인당 평균이익 **8,000만원** 이하면 부담금 없음 출처: 재건축초과이익 환수에 관한 법률 §7·§10·§12 — 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsiSeq=84751 (확인일 2026-08-06)
- 부과율 구간
- 8천만~1.3억 10% · ~1.8억 20% · ~2.3억 30% · ~2.8억 40% · 2.8억 초과 50%. **구간 폭 5,000만원**(2024년 3월 개정) 출처: 재건축초과이익 환수에 관한 법률 §7·§10·§12 — 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsiSeq=84751 (확인일 2026-08-06)
- 초과이익 산식
- 준공 후 시세 − 종전자산 − **정상주택가격상승분** − 개발비용 출처: 재건축초과이익 환수에 관한 법률 §7·§10·§12 — 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsiSeq=84751 (확인일 2026-08-06) / lib/calculators/real-estate.ts:327 calculateReconstructionCharge
- 정상주택가격상승분
- 개시시점 주택가액 × max(정기예금이자율, 지역 주택가격 평균상승률) × 부과기간. 재건축이 아니어도 올랐을 몫을 제외한다 출처: 재건축초과이익 환수에 관한 법률 §7·§10·§12 — 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsiSeq=84751 (확인일 2026-08-06)
- 기본값의 성격
- 부과기간 10년·상승률 연 3%는 **입력 편의값이며 법정 수치가 아니다**. 사업장 기준으로 조정해야 한다 출처: lib/constants/policy.ts RECONSTRUCTION_CHARGE
- 누진의 작동
- 전체 금액에 최고율을 곱하지 않는다. 각 구간에 해당하는 금액에만 그 구간의 율이 붙는다 출처: lib/calculators/real-estate.ts:327-400
- 1세대 1주택 장기보유 감경
- 6년 이상 **10%** → 10년 **50%** → 20년 이상 **70%**. 산출된 부담금에 곱한다 출처: 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제14조의2 — 법제처 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr/법령/재건축초과이익환수에관한법률 (확인일 2026-08-10)
- 감경 근거 조문
- **제14조의2** — 흔히 인용되는 '제7조의2'가 아니다. 제7조는 초과이익 산정 기준이다 출처: 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제14조의2 — 법제처 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr/법령/재건축초과이익환수에관한법률 (확인일 2026-08-10)
- 고령자 납부유예
- 부과종료시점 1세대 1주택 + **60세 이상** + 담보 제공. **금액은 그대로이고 시기만 미뤄진다** 출처: 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제17조의2 — 법제처 국가법령정보센터 https://www.law.go.kr/법령/재건축초과이익환수에관한법률 (확인일 2026-08-10)
- 미반영
- **조합원별 개시시점 가액 차이**에 따른 개인별 배분, 법 §14의2 ②의 상속·혼인·거주용·저가주택 예외 판정, 납부유예 이자는 **반영하지 않는다**. 장기보유 감경은 반영한다 출처: lib/calculators/real-estate.ts:327-400
재건축 초과이익 부담금이란?
재건축 초과이익 부담금은 재건축으로 조합원이 얻은 이익 중 일정 기준을 넘는 부분을 국가가 환수하는 제도입니다. 재건축으로 생긴 가격 상승분이 조합원에게 과도하게 귀속되는 것을 막고 개발이익을 사회에 환원한다는 취지로 도입됐습니다. 초과이익은 준공 후 추정시세에서 세 가지를 뺀 값입니다. 사업 시작 시점의 종전자산 평가액, 공사비·설계비 등 개발비용, 그리고 **정상주택가격상승분**입니다. 마지막 항목이 핵심인데, 재건축을 하지 않았어도 시간이 지나며 자연히 올랐을 몫을 뜻합니다. 법 제10조는 이를 `개시시점 주택가액 × 상승률 × 부과기간` 으로 산정하도록 하며, 상승률은 정기예금이자율과 해당 시·군·구 주택가격 평균상승률 중 높은 값을 씁니다. 예를 들어 종전자산 5억원, 준공 후 시세 12억원, 개발비용 3억원인 사업을 부과기간 10년·상승률 연 3%로 계산하면, 정상주택가격상승분이 1.5억원 차감되어 초과이익은 2.5억원이 됩니다. 여기서 면제금액 8천만원을 뺀 1.7억원이 부과 대상이고, 구간별 누진율을 적용한 부담금은 3,800만원입니다. **1세대 1주택자가 오래 보유했다면 부담금이 크게 줄어듭니다.** 법 제14조의2는 부과종료시점에 1세대 1주택자이면서 그 시점부터 역산해 6년 이상 보유한 조합원에게 보유기간별로 10~70%를 감경합니다. 6년 이상 10%에서 시작해 1년마다 10%p씩 올라 10년에 50%가 되고, 15년 60%, 20년 이상은 70%입니다. 위 사업장에서 20년 보유한 1세대 1주택자라면 부담금이 3,800만원이 아니라 **1,140만원**입니다. ⚠️ 조문 번호를 주의하세요. 이 감경은 흔히 '제7조의2'로 인용되지만 실제 근거는 **제14조의2**입니다. 제7조는 초과이익 산정 기준을 정한 조문으로 감경과 무관합니다. 부과기간과 상승률이 결과를 크게 좌우한다는 점에 유의해야 합니다. 같은 사업이라도 상승률을 연 5%로 보면 상승분이 2.5억원으로 늘어 부담금이 900만원까지 내려갑니다. 재건축은 통상 10년 이상 걸리므로 이 두 값을 조합 자료로 확인해 넣어야 실제에 가까운 결과가 나옵니다.
재건축 부담금 계산 공식
정상주택가격상승분 = 종전자산 평가액 × 상승률(%) × 부과기간(년) 초과이익 = 준공 후 추정시세 − 종전자산 평가액 − 정상주택가격상승분 − 개발비용 부과대상금액 = 초과이익 − 면제금액(8천만원) 감경 전 부담금 = 구간별 누진율 적용 부담금 = 감경 전 부담금 × (1 − 장기보유 감경률) · 1세대 1주택 6년 이상만
법 제7조는 초과이익에서 정상주택가격상승분을 빼도록 정하고, 제10조가 그 산정 방법을 규정합니다. 제12조의 부과율은 조합원 1인당 평균이익을 기준으로 8천만원까지 면제, 이후 5천만원 폭마다 10% → 20% → 30% → 40% 로 오르고 2억 8천만원을 넘는 구간에 50%가 적용됩니다. 각 구간에 해당하는 금액에만 그 구간의 율이 붙는 누진 구조입니다. 여기까지가 감경 전 부담금이고, 제14조의2가 마지막 단계로 1세대 1주택 장기보유자에게 10~70%를 감경합니다. 감경은 부과대상금액이 아니라 **산출된 부담금에 곱합니다.** 부담금이 면제 구간이라 0원이면 감경할 대상 자체가 없습니다.
사용 방법
- 1
종전자산 평가액을 입력하세요.
- 2
준공 후 추정시세를 입력하세요.
- 3
개발비용을 입력하세요.
- 4
조합원 분담금을 입력하세요 (참고용).
- 5
초과이익, 부과대상금액, 부담금을 확인하세요.
재건축부담금 부과율 구간표
출처: 재건축초과이익 환수에 관한 법률 §12 <개정 2023. 12. 26.>. 조합원 1인당 평균이익 기준. 확인일 2026-08-06.
| 조합원 1인당 평균이익 | 부과율 | 구간 부담금 | 누적 부담금 |
|---|---|---|---|
| 8,000만원 이하 | 면제 | 0원 | 0원 |
| 8,000만원 ~ 1억 3,000만원 | 10% | 최대 500만원 | 최대 500만원 |
| 1억 3,000만원 ~ 1억 8,000만원 | 20% | 최대 1,000만원 | 최대 1,500만원 |
| 1억 8,000만원 ~ 2억 3,000만원 | 30% | 최대 1,500만원 | 최대 3,000만원 |
| 2억 3,000만원 ~ 2억 8,000만원 | 40% | 최대 2,000만원 | 최대 5,000만원 |
| 2억 8,000만원 초과 | 50% | 초과분 × 50% | 5,000만원 + 초과분의 50% |
* 구간 폭은 2024년 3월 개정으로 2,000만원에서 5,000만원으로 넓어졌습니다. 전체 금액에 최고율을 곱하는 것이 아니라 각 구간에 해당하는 금액에만 그 구간의 율이 붙습니다.
정상주택가격상승분 — 부담금을 좌우하는 항목
법 §7은 초과이익에서 이 금액을 빼도록 정하고, §10이 산정 방법을 규정합니다. 확인일 2026-08-06.
| 조건 (종전 5억 · 준공 12억 · 개발비 3억) | 정상상승분 | 초과이익 | 부담금 |
|---|---|---|---|
| 반영하지 않을 경우 (종전 계산기) | 0원 | 4억원 | 1억 1,000만원 |
| 10년 · 연 3% | 1억 5,000만원 | 2억 5,000만원 | 3,800만원 |
| 10년 · 연 5% | 2억 5,000만원 | 1억 5,000만원 | 900만원 |
| 15년 · 연 3% | 2억 2,500만원 | 1억 7,500만원 | 1,400만원 |
* 부과기간과 상승률이 부담금을 크게 바꿉니다. 상승률만 3%에서 5%로 올려도 부담금이 4분의 1 수준으로 내려갑니다. 계산기 기본값(10년·연 3%)은 법정 수치가 아니라 입력 편의값이므로 조합 자료로 확인해 넣으세요.
1세대 1주택 장기보유 감경률 (법 §14의2)
출처: 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제14조의2 제1항 각 호 (공포 2025-10-01 법률 제21065호). 법제처 국가법령정보센터 확인일 2026-08-10. 감경액은 감경 전 부담금 3,800만원(종전 5억·시세 12억·개발비 3억·10년·연 3%) 기준 예시입니다.
| 보유기간 | 감경률 | 예시 부담금 | 감경액 |
|---|---|---|---|
| 6년 미만 | 감경 없음 | 3,800만원 | 0원 |
| 6년 이상 7년 미만 | 10% | 3,420만원 | 380만원 |
| 7년 이상 8년 미만 | 20% | 3,040만원 | 760만원 |
| 8년 이상 9년 미만 | 30% | 2,660만원 | 1,140만원 |
| 9년 이상 10년 미만 | 40% | 2,280만원 | 1,520만원 |
| 10년 이상 15년 미만 | 50% | 1,900만원 | 1,900만원 |
| 15년 이상 20년 미만 | 60% | 1,520만원 | 2,280만원 |
| 20년 이상 | 70% | 1,140만원 | 2,660만원 |
* 보유기간은 **부과종료시점부터 역산**합니다. 감경을 받으려면 부과종료시점에 1세대 1주택자여야 하며, 세대 구성원이 재건축대상주택 외의 다른 주택을 보유하지 않아야 합니다. 법 제14조의2 제2항은 상속·혼인·거주용·저가주택 등의 예외를 두고 있고 구체적 기준은 대통령령에 위임돼 있으므로, 세대·주택 수 판정은 관할 지자체에서 확인하세요.
계산 예시
부과기간 10년, 상승률 연 3%로 계산하면 정상주택가격상승분이 1.5억원 차감되어 초과이익은 2.5억원입니다. 면제금액 8천만원을 뺀 1.7억원이 부과 대상이고, 구간별로 5천만×10% + 5천만×20% + 5천만×30% + 2천만×40% = 3,800만원의 부담금이 나옵니다.
같은 사업장에서 지역 주택가격 상승률이 높아 연 5%를 적용하면 정상주택가격상승분이 2.5억원으로 늘어 초과이익은 1.5억원으로 줄어듭니다. 부과 대상은 7천만원, 부담금은 900만원입니다. 상승률 2%p 차이가 부담금을 4분의 1 수준으로 낮춥니다.
종전 5억·시세 12억·개발비 3억, 부과기간 10년, 상승률 연 3%로 감경 전 부담금은 3,800만원입니다. 이 조합원이 부과종료시점에 1세대 1주택자이고 해당 주택을 20년 보유했다면 제14조의2의 70% 감경이 적용돼 **1,140만원**을 냅니다. 2,660만원이 줄어드는 것으로, 보유기간 하나가 부담금을 3분의 1 아래로 낮춥니다. 같은 조건에서 8년 보유라면 30% 감경으로 2,660만원입니다.
부과기간 10년, 상승률 연 3%면 상승분 1.5억원이 차감되어 초과이익이 0원이 됩니다. 면제금액 8천만원에 미치지 못하므로 부담금은 발생하지 않습니다. 시세 상승분의 상당 부분이 재건축이 아닌 시장 전체의 상승으로 설명되는 경우입니다.
자주 묻는 질문
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이 계산의 근거
- 세율·공제 한도·요금 단가는 법령·고시·집행기관 공식 자료를 출처로 확인해 반영하며, 각 값의 출처와 확인 날짜를 코드에 기록합니다.
- 계산 로직에는 자동 테스트를 붙입니다. 기대값은 계산기 출력이 아니라 법 조문·요금표에서 독립적으로 다시 계산해 대조합니다.
- 재건축 초과이익 부담금 계산기가 반영하지 않은 항목은 위 자주 묻는 질문에 명시했습니다. 결과는 참고용이며 신고·계약 등 확정이 필요한 사안은 해당 기관의 확인을 받으시기 바랍니다.
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